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行业研究| 千亿揭秘|企业动态|市场热点|年度盘点

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引

言

为避免金融资源过度集中于房地产行业，抑制实体经济的发展，并引发系统性风险，国家先后实施多项政策，先有“三道红线”出台在需求端限制房企负债增长，后有房地产贷款集中度管理制度供给端发力，降低房地产信贷规模。供需两端同时调控，推动房地产行业财务结构优化。房企普遍性的财务结构问题是，财务杠杆过高，现金流紧俏。政策的持续收紧助力房企加速去杠杆，提升经营质量，保证充裕现金流。

就目前来看，房企多措并举优化财务结构，可以由资金的来源、去向和回笼三个阶段，分别对应融资端、投资端、销售端三个维度，来阐述房企优化财务结构的七大举措。

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房地产行业本身受政策影响程度大，资金很大一部分来自银行，国家调控更将直接影响到房地产的资金链。2020年房地产行业融资监管不断升级，进一步控制资金流向房地产市场，预计2021年融资环境将继续收紧。同时，注重精装修款项和供应链融资等无息负债的合理有效使用，从而优化债务结构、降低融资成本。另外，政府积极推动REITs的发展，接下来REITs有望成为房地产行业重要的融资工具之一。

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首先，在债权融资方面，房企可以通过控制有息负债的总量、调整债务结构两种方式优化财务结构。

一方面，在“三道红线”等政策的推动下，房企积极还债，有意识、有计划地降低有息负债。例如，中国恒大在2020年3月宣布全面实施“高增长、控规模、降负债”的发展战略，从2020年起总负债每年要下降1500亿元，三年下降4500亿元，到2022年底将总负债降到4000亿元以下。除恒大外，富力地产、阳光城等房企也纷纷提速降负债。

另一方面，调整长短期债务结构，以长期债务为主，来适配房地产行业的长开发周期，减少短期偿债压力，保持充裕的流动性，规避短债长投的风险。E50近年来的长期债务占比基本维持在70%左右。短期债务以应对突发情况，例如2020年初疫情的爆发影响项目销售回款，房企纷纷发行短期债务，补充营运资金，用于偿还即将到期的长期债务。

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2020年，战投成为房地产行业的关键词。多家房企以股权融资引入战投，优化财务结构。总体来说，房企引入战投主要是为了满足其战略和资金两方面的需求。

在战略方面，房企主动寻求合作方，迎合发展需要。例如，绿城中国向新湖中宝增发3.23亿股，引入其作为公司的战略合作者，新湖中宝持有绿城中国12.95%的股权，成为其第三大股东。绿城中国还表示，未来双方有在金融服务、金融科技、高科技领域方面形成合作和协同关系的可能性。绿城中国上述提及领域正是新湖中宝的强项。

在资金方面，就目前来看，多数房企趋于被动，主要是迫于偿债的压力，又不得不主动寻求战投。例如，泰禾引入战略投资者。

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2020年迎来房企业务板块分拆上市的热潮，尤其是疫情之下物业板块的高估值更是推动房企拆分物业IPO的步伐。

房企业务板块的分拆上市，一方面，使得房企融资平台增多，融资渠道拓宽；另一方面，能够通过资产价值重估募集资金，降低杠杆，增加权益，进而优化财务结构。

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随着“三道红线”的出台，房地产行业融资的环境持续收紧，多数踩线的房企纷纷在2020年下半年主动放缓拿地节奏，控制拿地规模，进而减少资金投入，以确保负债率下行。例如，中国恒大计划未来3年严控土地规模，基于自身土地储备足够发展需要；万科表示在投资方面秉持稳健审慎的投资策略，在确保成本合理的前提下发掘各类潜在的投资机会。

房企审慎拿地、以收定投的举措，使土地成本支出大大减少，确保现金流充裕，优化财务结构。同时增强房企的风险应对能力，例如在疫情之下现金流的重要性得以体现。

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近年来，房企之间的合作成为常态。一方面，双方可以利用各自的资源优势，实现互补；另一方面，可以通过合作的方式分担资金压力，在调控持续、融资收紧的环境下实现规模的稳定增长。

在项目开发不顺利的情况下，合作拿地所付出代价也比较少，承受的风险大大降低。除此之外，疫情过后，各城市部分产业受到一定程度的打击，各地政府招商引资的心情迫切，房企与各地政府的合作增多。在这种合作方式下，房企能够直接降低拿地成本。同时，房企还可以通过控制合作项目的并表权，在一定程度上达到降负债率的目的，进一步优化财务结构。

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在“三道红线”加之房地产贷款集中管理制度的出台后，房企再难通过高杠杆撬动规模。加速项目去化成为房企获取资金的重要来源，优化财务结构的重要工具。房企为增加销售回款，积极营销，除了传统的营销模式，还开启了线上售房的新渠道。

尤其是在2020年市场下行的情况下，房企销售回款受到影响，更通过打折促销的方式加速去化，甚至在上海、广州等核心城市推出不同力度的促销活动。例如，恒大率先启动线上售房的营销模式，更是在2020年金九银十期间推出7折优惠，仅两个月实现销售金额1819.7亿元，销售回款1358.5亿元。除此之外，房企还通过特价房上架直播的方式来加速去化。种种举措都展现出了房企对销售回款的重视程度，进而优化财务结构。

结语

构建合理的财务结构需要三方面因素相互作用。例如，长短期债务结构与投资周期相匹配，以防止出现期限错配；投资端控制拿地溢价，进而以合理价格销售，完成项目去化等等。

●年度盘点●

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